證監(jiān)會(huì)大禮包次日,首個(gè)一線城市土拍上線。11月29日,北京迎來2022年第四批次集中供地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),優(yōu)質(zhì)地塊依然搶手、國企央企仍是主力、深耕某一片區(qū)拿地不斷等成為本輪疫情下、松綁后的土拍特點(diǎn),現(xiàn)房、搖號(hào)等成為了關(guān)鍵詞。
信號(hào)一 優(yōu)質(zhì)地塊依然搶手
(資料圖片僅供參考)
北京第四批次集中供地共推出了六宗住宅地塊,用地規(guī)模約15公頃,地上建筑規(guī)模約32萬平方米。
此次現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的4宗地塊,共有38家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)拍(含重復(fù)報(bào)名),其中朝陽區(qū)的三宗地塊更為招攬“人氣”,也最為“吸金”,土拍現(xiàn)場(chǎng)基本算是朝陽專場(chǎng)。
由于競(jìng)地價(jià)-競(jìng)現(xiàn)房-搖號(hào)(交高標(biāo))的競(jìng)拍機(jī)制,競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)并沒有給房企們太多的發(fā)揮空間,直接地價(jià)、現(xiàn)房銷售雙觸頂,誰能拿到基本靠點(diǎn)“運(yùn)氣”。朝陽三宗地塊全部地價(jià)、現(xiàn)房銷售“雙觸頂”。
朝陽平房鄉(xiāng)PF-44、PF-45兩宗地塊,屬性質(zhì)地完全相同,且互為鄰里,地塊本身也無任何配建,商品房銷售指導(dǎo)價(jià)均為8.5萬元/平方米。唯一區(qū)別是,PF-44地塊面積比PF-45地塊稍微大一些。最終,PF-44地塊被保利+建工聯(lián)合體以25.53億元+1萬平方米現(xiàn)房銷售競(jìng)得,溢價(jià)率15%;PF-45地塊被三元嘉業(yè)以24.38億元+1萬平方米現(xiàn)房銷售競(jìng)得,溢價(jià)率15%。
此外,朝陽此次還推出了崔各莊奶西村地塊,該地塊規(guī)劃建筑面積約7.09萬平方米,起拍價(jià)為28.1億元,銷售指導(dǎo)價(jià)同樣為8.5萬元/平方米。與上述兩宗地塊不同,崔各莊奶西村地塊有小部分社區(qū)管理、室內(nèi)體育設(shè)施等配建,且現(xiàn)房銷售面積高達(dá)3.5萬平方米。最終該地塊同樣“雙觸頂”,由金隅以32.315億元+3.5萬平方米現(xiàn)房銷售競(jìng)得,溢價(jià)率15%。
在北京鏈家研究院資深分析師岳微看來,朝陽在停拍一輪后,為此次主力供應(yīng)區(qū)域,雖為新房庫存量較高的區(qū)域,但此次出讓地塊均避開高庫存板塊。其中,2宗地塊位于朝陽區(qū)平房鄉(xiāng),該板塊界面完整、鄰近地鐵、配套成熟,新房供應(yīng)稀缺,兩個(gè)次新房小區(qū)“和錦薇棠”“朝青知筑”也都為4年前入市,且周邊多為保障性住宅小區(qū),純商品住宅更是高度稀缺,板塊內(nèi)改善居住需求旺盛,此次出讓地塊預(yù)計(jì)提供近千套商品住宅,與市場(chǎng)需求相貼合。
另一宗奶西地塊,緊鄰熱銷項(xiàng)目望京樾、中建宸園,地塊屬性及指導(dǎo)價(jià)與望京樾一致,在望京樾成功銷售的背景下,地塊產(chǎn)品打造具有成功經(jīng)驗(yàn)借鑒,又與在售項(xiàng)目拉開時(shí)間差距、避免同區(qū)域多盤同開的競(jìng)爭(zhēng)局面。
信號(hào)二 深耕片區(qū)依然可行
石景山古城地塊并未有太多爭(zhēng)奪,僅幾輪報(bào)價(jià),就被中海新城以28.4億元收入囊中,溢價(jià)率5.58%。中海新城成功競(jìng)得石景山古城地塊,其實(shí)市場(chǎng)早有預(yù)見。接近中海新城的知情人士告訴北京商報(bào)記者,目前中海新城在石景山開發(fā)的住宅項(xiàng)目已基本清盤,也可以說“無盤”可賣,四批次這宗地塊一定會(huì)出手,且志在必得。不僅如此,由于中海新城深耕該片區(qū)多年,曾多次創(chuàng)造年度百億的銷售紀(jì)錄,對(duì)區(qū)域的熟悉程度、監(jiān)管的維系都遠(yuǎn)超其他企業(yè),因此該地塊基本屬于“定制”。最終的結(jié)果也證實(shí)了這一點(diǎn)。
實(shí)際上從石景山過往的供地經(jīng)驗(yàn)看,大房企深耕成為該片區(qū)的特點(diǎn),前有遠(yuǎn)洋自遠(yuǎn)洋山水開始,前后開發(fā)15年,后有中海新城多次創(chuàng)造百億銷售神話。
除了上述地塊外,門頭溝地塊和通州地塊由于“人氣”不旺,已于前日率先成交,門頭溝地塊被中建方程+中建信和以7.9億元底價(jià)競(jìng)得;通州地塊由城建興華以16.69億元競(jìng)得,溢價(jià)率僅0.54%。
北京2022年第四批次集中供地最終成交總價(jià)135億元。
信號(hào)三 國企央企仍是主力
從報(bào)名房企來看,國、央企仍為主力參與,長(zhǎng)期在京活躍的金茂、中海、建工、中建、華潤(rùn)、首開、保利、招商、金隅均有報(bào)名。其中,中建系幾乎全員出動(dòng),一局、二局、五局、八局及中建方程均有報(bào)名、偏好朝陽市場(chǎng),但簽運(yùn)不佳,未有斬獲,僅中建五局、中建方程聯(lián)合體作為一級(jí)開發(fā)企業(yè)托底門頭溝1宗地塊。首開及華潤(rùn)在售貨值充足,此次報(bào)名及參拍都相對(duì)謹(jǐn)慎。
同樣作為隸屬于北京國資委的三元嘉業(yè),在參與二批次小瓦窯地塊、三批次永豐地塊后,年內(nèi)第三次參與,報(bào)名朝陽平房鄉(xiāng)兩宗地塊,通過現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)斬獲朝陽平房鄉(xiāng)1宗地塊,表現(xiàn)出積極參與北京市場(chǎng)的韌性。
中指研究院土地事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人張凱表示,總體來看,北京四批次土拍熱度一定程度上超出預(yù)期。熱度超預(yù)期背后,主要受到三方面的影響。其一,目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未企穩(wěn),北京、上海等個(gè)別城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度尚好,是當(dāng)下房企為數(shù)不多的投資選擇。本次全國各地多個(gè)中建系房企齊聚北京參拍,也從側(cè)面反映出這一點(diǎn)。其二,在今年四批次以前,北京全年涉宅用地僅成交49宗,同比去年全年的64宗減少了近24%,不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù),都希望在今年四批次有所斬獲和補(bǔ)倉。其三,北京的很多城投類企業(yè)均具備操盤開發(fā)能力,本次也積極參拍,這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同,因此將本次土拍熱度推上了新的臺(tái)階。
北京商報(bào)記者 王寅浩
標(biāo)簽: 三大信號(hào)
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