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買一套新房, 首付最低是多少?100萬(wàn)首付為您選房

2022-09-28 10:11:56    來(lái)源:北京青年報(bào)

買一套新房,首付最低是多少?

100萬(wàn)元,是絕大多數(shù)首次置業(yè)的剛需購(gòu)房人可以接受的首付比例。

在100萬(wàn)元上下,意味著可以挑選的房子總價(jià)在300萬(wàn)至500萬(wàn)元左右。

這是一個(gè)剛需購(gòu)房人的價(jià)格區(qū)間,在近期樓市成交中,明顯感受到,預(yù)算不多的剛需客也開始進(jìn)場(chǎng)了。近期一些新盤項(xiàng)目,像中駿在門頭溝的未來(lái)云城、保利在大興的和悅春風(fēng),合生在大興的ME悅,路勁在順義的御和府等都迎來(lái)了一波剛需買房潮。

那么,為了幫助更多首次置業(yè)的買房人,提供專業(yè)的參考意見,北青地產(chǎn)特意聯(lián)合北京鏈家,推出《百萬(wàn)首付,為您選房》系列,規(guī)劃您的買房計(jì)劃。從繁瑣數(shù)據(jù)中,提取出最符合剛需買房人的需求,為您的買房決策提供有效參考。

剛需購(gòu)房占三成 朝陽(yáng)區(qū)最受青睞

100萬(wàn)首付是一個(gè)年輕人扎根北京的期望。

今年是彭杰來(lái)京生活的第6年,一直從事IT工作的他,今年正好33歲,也有了一定的積蓄。

在北京,彭杰正屬于剛需買房的青年一族。作為一名接近1990年的80后。按照當(dāng)下流行的“后浪”年齡段劃分,彭杰是最接近“前浪”的一批人。他們面臨著共同的困境:事業(yè)剛剛起步,結(jié)婚生子不久,買房進(jìn)退兩難。

真正動(dòng)起買房的念頭,還是因?yàn)楹⒆右惶焯斓亻L(zhǎng)大。

人到三十,不可避免地會(huì)產(chǎn)生安定的想法,無(wú)論是主動(dòng)的,抑或是被動(dòng)的,至少“買不買房”已成為必須去思考的問題之一。

“我們決定在北京安家,最主要的因素還是家里孩子快上學(xué)了。”同時(shí),工作社保也已經(jīng)滿了5年,符合了限購(gòu)要求。彭杰就打算在北邊買一套挨著地鐵的房子,方便上班。

尤其是疫情的到來(lái),更堅(jiān)定了彭杰買房的愿望。他發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上有不少百萬(wàn)云首付的新樓盤,分布在大興龐各莊、朝陽(yáng)金盞、通州宋家莊、順義北小營(yíng)、房山良鄉(xiāng)等地,基本都是遠(yuǎn)郊區(qū),五環(huán)甚至六環(huán)外。

出于自身需求的考慮,彭杰不想等待期房落成,也不想住得太遠(yuǎn)。于是在昌平沙河板塊。買下了一套總價(jià)約350萬(wàn),首付款130萬(wàn)的兩居室二手房。

對(duì)于這個(gè)選擇,彭杰坦言,“一方面不想讓孩子跟著漂泊并且能在北京享受良好教育,另一方面我們現(xiàn)階段計(jì)劃將會(huì)在北京奮斗5-10年,相較長(zhǎng)時(shí)間租房可能會(huì)帶來(lái)的不穩(wěn)定因素,以及相應(yīng)的成本開支,選擇分期貸款但完全屬于自己的住房會(huì)更好。”

在當(dāng)前樓市中,改善盤和10萬(wàn)+項(xiàng)目吸引了更多的關(guān)注,但實(shí)際上,像彭杰這樣的剛需群體,正在悄然間買房入市,改變著樓市的預(yù)期。

實(shí)際上,首都剛需置業(yè)一直都處于相對(duì)穩(wěn)定的成交表現(xiàn)當(dāng)中。北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原表示:“根據(jù)鏈家截止到目前的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看,在北京整體住房交易中,剛需購(gòu)房并不算主力客群,但其所占約30%的比例還算均衡。”

彭杰這樣的剛需客不是個(gè)案,年輕人在買房時(shí),首付和總房款的限定下,為了核心需求,甚至可以犧牲一定的舒適性。

今年35歲的王永川,同樣是通過鏈家新近成交的剛需客。他在通州地鐵附近選擇了一套大兩居二手房。這里距離他上班工作很方便,日常通勤和生活配套也非常完善,但是朝向和樓層都難稱完美。在價(jià)格因素的制約下,最終選擇了頂層。

“再三衡量下,我認(rèn)為家庭成員白天在家的時(shí)間并不多,所以頂樓可能造成悶熱等不利因素,在實(shí)際生活中影響不大。畢竟價(jià)格上和中間好樓層房源有十幾萬(wàn)的差價(jià)。這么一對(duì)比,我可以通過購(gòu)置兩萬(wàn)元高品質(zhì)空調(diào)系統(tǒng)和新風(fēng)系統(tǒng),同樣也能滿足生活需求。”對(duì)于自己的取舍,王永川如此表示。

對(duì)于首次置業(yè)的剛需客而言,首先一個(gè)購(gòu)房大原則就是,一定要明確自己或者家庭當(dāng)下核心的居住需求。高原指出,對(duì)于資金有限的剛需購(gòu)房人來(lái)說(shuō),確立主要需求后,適當(dāng)?shù)耐讌f(xié),更容易找到合適的房源。

那什么樣的人才是剛需客呢?高原認(rèn)為,每個(gè)城市情況不一,以北京為例,嚴(yán)格意義上,購(gòu)買人在35歲以下,首付款在100萬(wàn)左右,總房款在300萬(wàn)至500萬(wàn)之間的情況,都屬于剛需購(gòu)房的范疇。

根據(jù)北京鏈家的統(tǒng)計(jì),依據(jù)這些限定條件篩選后的剛需成交來(lái)看,朝陽(yáng)區(qū)以27.1%的成交量,成為剛需最青睞的區(qū)域,其次是豐臺(tái)區(qū)的16.4%,位列第三和第四的是昌平和大興區(qū)。

選新房還是二手房? 抓大放小明確核心需求

對(duì)于剛需來(lái)說(shuō),該選新房還是二手房?高原表示,通常而言,剛需購(gòu)房群體就需要考慮“通勤”“品質(zhì)”“教育”等決策因素,通過優(yōu)先級(jí)排序做到抓大放小。

“無(wú)論是選擇新房還是二手房,都適用這一規(guī)則,同時(shí),剛需客也需要先了解新房和二手房?jī)烧叩恼鎸?shí)現(xiàn)狀以及相應(yīng)購(gòu)買原則。”高原表示。

北京鏈家研究院分析師岳微指出,目前北京的新房市場(chǎng),首先在單價(jià)上有小幅上漲的趨勢(shì);其次位置上,符合剛需要求的項(xiàng)目離城中心越來(lái)越遠(yuǎn),普遍處于五環(huán)和六環(huán)之間,甚至還有的在六環(huán)之外;第三個(gè)就是供應(yīng)端來(lái)看,樓市產(chǎn)品還是以改善為主,剛需小戶型整體供應(yīng)偏少。

從北京鏈家研究院提供的,含總價(jià)500萬(wàn)元以內(nèi)的新房房源名單可以看出,順義和大興的新房房源較多,有10個(gè)及以上的項(xiàng)目可供剛需選擇。但值得一提的是,位于城中核心區(qū)的東西城以及海淀并沒有符合條件的項(xiàng)目,并且同屬于城六區(qū)的朝陽(yáng)、石景山和豐臺(tái)不超過500萬(wàn)元的新房房源偏少。

“對(duì)于剛需置業(yè)人群而言,選擇新房首先遵循總價(jià)原則,不要糾結(jié)于單價(jià)高低;其次多去實(shí)地探訪售樓處或正在建設(shè)的項(xiàng)目地塊,多對(duì)比各區(qū)域新盤。”岳微建議。需要額外指出的是,購(gòu)買新房需要做好1-3年生活品質(zhì)下降的準(zhǔn)備,在此期間房租和貸款兩筆大額開支是同時(shí)進(jìn)行的。

多看新盤的過程,會(huì)反向挖掘出購(gòu)房人需求。如果沒有特別合適的新房項(xiàng)目,再來(lái)進(jìn)入二手房市場(chǎng),作為置業(yè)的備選方案。

與新房市場(chǎng)不同的是,二手房可選擇的房源范圍廣泛。

在北京套均價(jià)不超過450萬(wàn)且交易頻率前31名的二手樓盤中,可以看出,目前,熱門剛需二手房主要集中在昌平天通苑以及朝陽(yáng)南部等區(qū)域。此外,海淀與西城也有可選擇的剛需二手房源。

此外,為化繁為簡(jiǎn),針對(duì)二手房市場(chǎng),主要評(píng)估所見即所得的區(qū)域配套,小區(qū)物業(yè)管理水平,以及實(shí)際居住體驗(yàn),包含樓齡、樓層、朝向以及樓棟更深層的管道、暖氣等。

樓市出現(xiàn)復(fù)蘇信號(hào) 剛需不用過度考慮購(gòu)置時(shí)間

受8月5年期以上LPR下調(diào)的影響,9月全國(guó)住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松。目前全國(guó)各地首套房貸利率最低可以為4.1%,而這一房貸利率水平是近10年來(lái)的歷史新低。

此外,根據(jù)貝殼研究院發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示,9月監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.15%,二套利率為4.91%,分別較上月回落17個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)。

就北京而言,首套個(gè)人住房商貸的利率為4.85%,二套個(gè)人住房商貸的利率為5.35%。據(jù)悉,這也是自LPR捆綁房貸利率后,北京首套房貸利率首次跌破5%。

這意味著假設(shè)按照貸款300萬(wàn)25年計(jì)算,相較今年年初的利率水準(zhǔn),其首套每月可以少還612.53元,二套每月也能少還627.79元。

由此,房貸利率已經(jīng)處于歷史新低,樓市漸漸進(jìn)入筑底階段,北京已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇周期信號(hào),對(duì)于剛需購(gòu)房人群而言,現(xiàn)在是否為入手的好時(shí)機(jī)呢?

單看8月北京樓市表現(xiàn)出了企穩(wěn)向好的態(tài)勢(shì)。二手房住宅網(wǎng)簽13920套,環(huán)比7月增長(zhǎng)13%,且環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大。據(jù)悉,從6月至8月,北京二手房成交量已經(jīng)連續(xù)三次環(huán)比上漲。但8月的二手房成交量處于月均1.2萬(wàn)-1.5萬(wàn)套的平穩(wěn)市場(chǎng)區(qū)間,市場(chǎng)還不算火熱。

“北京房?jī)r(jià)每年都處于一個(gè)非常穩(wěn)定的漲幅之間,即高于1%低于5%,所以基本上不用擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)暴漲或者暴跌,尤其對(duì)于剛需來(lái)說(shuō),購(gòu)房的目的在于自住,而不是所謂的投資屬性。”高原認(rèn)為。

岳微進(jìn)一步補(bǔ)充道:“事實(shí)上,對(duì)于北京樓市來(lái)說(shuō)不存在筑不筑底,且北京市場(chǎng)一直相對(duì)穩(wěn)定,如果有剛需的購(gòu)買需求,不用過度考慮購(gòu)置時(shí)間。此外,可多看房源,找準(zhǔn)房源后再出手,切忌盲目上錯(cuò)車。”

標(biāo)簽: 買一套新房, 首付最低是多少 100萬(wàn)首付為您選房 剛需購(gòu)房占三成 朝陽(yáng)區(qū)最受青睞

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